Resmi Gazete'de yayımlanan 12. Yargı Paketi ile İcra İflas Kanunu'nun 114. maddesinde köklü değişiklikler yapıldı. Yapılan bu hukuki düzenleme, miras yoluyla devrolan gayrimenkullerin satış usullerini baştan sona baştan şekillendirdi. Yıllardır aile bireyleri arasında ciddi anlaşmazlıklara yol açan ve ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça karşılaşılan mülk kaybı riski, bu adımla birlikte büyük ölçüde kontrol altına alındı. Aile büyüklerinden kalan konut, arsa, tarla veya ticari mülklerin ucuza elden çıkarılmasının önüne geçilmesi hedeflendi.
Yeni uygulamaya göre artık dededen ya da babadan kalan taşınmazların ilk satış ihalesi yalnızca aile içindeki yasal mirasçılara açık tutulacak. Böylece yabancı yatırımcıların veya üçüncü şahısların ilk aşamada sürece dahil olarak mülkleri düşük bedellerle satın alması engellenecek. Aile üyelerinin kendi aralarında uzlaşamaması durumunda dahi mülkün öncelikle aile bünyesinde kalmasını sağlayan bu model, miras hukukundaki dengeleri yeniden kuracak nitelikte bir değişim sunuyor.
Gayrimenkul Değerlemesinde Açılış Fiyatı Değişti
Eski sistemde uygulanan satış ihalelerinde, mülklerin muhammen bedelinin %50,0'si üzerinden başlatılması ciddi mağduriyetler yaratıyordu. Mülk sahibi mirasçılar, değerinin çok altında rakamlara taşınmazlarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalıyordu. Yeni yargı paketi bu mağduriyeti ortadan kaldırmak amacıyla ihale taban fiyatını yeniden belirledi. Artık ilk ihale, eksper tarafından tespit edilen piyasa değerinin %100,0'ü üzerinden açılacak.
Bilirkişiler ve ekspertiz firmaları tarafından hazırlanan değerleme raporları, ilk ihalenin temel dayanağını oluşturacak. Taşınmazın gerçek piyasa değerinin tam karşılığı üzerinden başlatılan açık artırma sayesinde aile üyelerinin maddi zarara uğraması engellenecek. Mirasçılardan biri mülkü satın almak istediğinde, gerçek rayiç bedel üzerinden ödeme yapacak ve böylece diğer hak sahipleri de paylarının tam karşılığını alma imkanına kavuşacak.
İkinci İhale Süreci Ve Genel Katılım Şartları
İlk ihalede aile üyeleri arasında herhangi bir anlaşma sağlanamaması veya teklif verilmemesi durumunda süreç bir sonraki aşamaya taşınacak. Aile içinde satışı gerçekleşmeyen taşınmazlar için düzenlenen ikinci ihale, dışarıdan katılımcılara açık hale getirilecek. Bu aşamada artık mirasçı sıfatı taşımayan üçüncü kişiler de açık artırmaya katılarak teklif verebilecek.
İkinci ihale sürecinin genel katılıma açılması, taşınmazın likidite kazanmasını ve davanın nihai sonuca ulaşmasını kolaylaştıracak. İlk aşamada koruma kalkanı altında tutulan mülk, aile içinde alıcı bulamaması halinde piyasa koşullarında serbest rekabete sunulacak. Bu iki kademeli yapı, hem mirasçıların haklarını korumayı hem de tıkanan hukuki süreçlerin çözüme kavuşturulmasını dengeli bir biçimde sağlayacak.
Davaya Taraf Olacak Yasal Mirasçı Unsuru
Yeni sistemde ihale katılım sınırlarını belirleyen en kritik kavram, davanın tarafı olan yasal mirasçılık sıfatıdır. Gayrimenkul Hukuku Derneği temsilcileri, mirasçılık tanımının her aile yapısına göre farklılık göstereceğini vurgulamaktadır. Ölen kişinin eşi ve çocukları hayattaysa, ilk ihaleye sadece bu kişiler katılabilecektir. Bu senaryoda anne, baba veya kardeşler davanın tarafı sayılmayacak ve ilk açık artırmada yer alamayacaktır.
Çocuğu bulunmayan kişilerin vefatı halinde ise durum değişmektedir. Çocuksuz bir vefatta eş ile birlikte hayatta olan anne ve baba yasal mirasçı kabul edilmektedir. Anne ve babanın da vefat etmiş olması durumunda ise miras hakları eş ile birlikte ölen kişinin kardeşlerine geçmektedir. Teyze, hala, amca veya dayı gibi diğer akrabalar hiçbir koşulda ilk ihaleye taraf olarak katılım sağlayamayacaktır.
Geçmiş Sistem Ve Yaşanan Mağduriyetlerin Sonu
Eski uygulamada ortaklığın giderilmesi davaları, taraflardan birinin talebi üzerine doğrudan genel katılıma açık şekilde yürütülmekteydi. Mirasçılardan biri mülkün aile içinde kalmasını istese bile, diğer ortakların itirazı veya uzlaşmazlığı durumunda taşınmaz doğrudan üçüncü kişilerin erişimine açılıyordu. Bu durum, mülklerin piyasa değerinin %50,0'sine kadar düşen fiyatlarla satılmasına ve ailelerin ciddi maddi kayıplar yaşamasına sebebiyet veriyordu.
Ayrıca icra ve ihale fırsatçılarının bu süreçlerden faydalanarak aile mirası olan gayrimenkulleri düşük bedellerle toplaması toplumsal bir rahatsızlık yaratıyordu. Yapılan bu köklü mevzuat değişikliği, geçmişte yaşanan maddi zararları engelleyerek miras hukukunda daha adil, koruyucu ve şeffaf bir dönemin kapılarını aralamış oldu.
