Türkiye genelindeki konut piyasasında son dönemde dikkat çekici bir tablo ortaya çıkmış durumdadır. Gayrimenkul sektöründe yaşanan son gelişmeler, gayrimenkul alıcılarının tercihlerinde köklü bir değişim yaşandığını net bir şekilde göstermektedir. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından paylaşılan resmi veriler incelendiğinde, 2026 yılının eylül ayında ilk el konut satışlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,9 oranında artış kaydederek 51 bin 519 seviyesine ulaştığı görülmektedir. Buna karşın ikinci el konut pazarında tam aksine sert bir gerileme yaşanmış ve satışlar %15,3 oranında düşerek 90 bin 871 adede gerilemiştir.
Sektörde yaşanan bu derin ayrışmanın arkasında hem ekonomik faktörler hem de alıcıların değişen güvenlik beklentileri yer almaktadır. Bir yanda yeni projelerin sunduğu modern imkanlar ve ödeme kolaylıkları öne çıkarken, diğer yanda ikinci el piyasasındaki yüksek fiyat beklentileri satışların yavaşlamasına neden olmaktadır. Pazarda yaşanan bu durum, alıcılar ile satıcılar arasındaki fiyat beklentisi farkının giderek açıldığını ve mevcut piyasa koşullarında yeni konutların rekabet gücünü artırdığını ortaya koymaktadır.
İlanlardaki Yüksek Fiyatlar Gerçek Satış Değerlerini Yansıtmıyor
Ev sahiplerinin mülklerini satışa çıkarırken dijital platformlardaki benzer ilanları referans alması piyasadaki en büyük sorunlardan biri haline gelmiştir. İnternet ortamında yer alan afaki ilan rakamları, sahada alıcı ve satıcının uzlaştığı nihai satış bedellerini tam olarak yansıtmamaktadır. Bölgedeki emsal ilanlara bakarak yüksek fiyat belirleyen mülk sahipleri, uzun süre alıcı bulmakta güçlük çekmekte ve nihayetinde beklenen satışı gerçekleştirebilmek için ciddi oranlarda fiyat indirimine gitmek zorunda kalmaktadır.
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi tarafından hazırlanan güncel veriler de bu durumu açıkça doğrulamaktadır. Eylül ayında satılık konut ilanlarının ortalama kapanma süresi 57,6 güne kadar yükselmiş durumdadır. Yine aynı zaman diliminde konut talep endeksinin aylık bazda %6,4 oranında gerilemesi, alıcıların yüksek fiyatlı ilanlara karşı mesafeli durduğunu kanıtlamaktadır. Sektör temsilcileri, satış sürecini uzatmamak adına afaki ilan fiyatlarının değil, tamamlanmış gerçek satış bedellerinin baz alınması gerektiğine dikkat çekmektedir.
Eski Binalardaki Masraflar Alıcıları Yeni Projelere Yönlendiriyor
Alıcıların sıfır konutlara yönelmesinde yapısal faktörler ve maliyet analizleri son derece kritik bir rol oynamaktadır. Yaşlı binalarda karşılaşılan tesisat problemleri, çatı tamiratları, asansör bakımları ve yalıtım eksiklikleri gibi durumlar alıcılar için beklenmedik ek harcamalar doğurmaktadır. Mutfak ve banyo yenileme gibi kapsamlı tadilat maliyetleri de eklendiğinde, başlangıçta uygun fiyatlı görünen ikinci el bir dairenin toplam maliyeti yeni bir konutun fiyatına oldukça yaklaşmaktadır.
Diğer taraftan inşaat firmalarının sunduğu uygun vadeli ödeme seçenekleri, yeni binaların sunduğu yapı garantileri ve uzun süre masraf çıkarmayacak olmaları yeni projeleri çok daha cazip kılmaktadır. Ev arayışında olan vatandaşlar artık sadece taşınmazın etiket fiyatına odaklanmamakta, eve taşındıktan hemen sonra üstlenmek zorunda kalacakları olası masraf kalemlerini de detaylıca hesaplamaktadır. Bu durum da doğrudan ikinci el pazarının rekabet gücünü zayıflatmaktadır.
Yapı Güvenliği Ve Deprem Dayanıklılığı Karar Aşamasında İlk Sıraya Yerleşti
Konut tercihlerinde binanın inşa yılı ve deprem dayanıklılığı geçmişe kıyasla çok daha belirleyici bir kriter haline gelmiştir. Aynı semtte yer alan ve benzer boyutlara sahip iki daire karşılaştırıldığında, alıcıların kararlarını belirleyen temel unsur yapının fiziksel durumu olmaktadır. Zemin yapısının kalitesi, taşıyıcı sistemin sağlamlığı, binanın yapım senesi ve mevcutsa hazırlanmış olan performans raporları satış sürecini doğrudan etkileyen ana başlıklar olarak sıralanmaktadır.
Gayrimenkul arayışında olan kişiler, eski yapılarda uygun fiyat teklif edilse dahi gelecekte ortaya çıkabilecek güçlendirme veya kentsel dönüşüm giderlerini üstlenmek istememektedir. Bu nedenden dolayı çok avantajlı konumda bulunan ancak yapısal güvenliği konusunda şüphe barındıran taşınmazlar tercih sıralamasında gerilere düşmektedir. Deprem bilincinin artmasıyla birlikte yapı güvenliği, fiyat avantajının önüne geçen en temel satın alma nedeni durumuna gelmiştir.
Yatırımcılar İçin Pazarlık İmkânı Artarken Gerçekçi Fiyatlama Kritik Önem Taşıyor
İkinci el pazarında satışların yavaşlaması ve ilanların yayında kalma sürelerinin uzaması, nakit imkanı bulunan alıcılar için önemli bir pazarlık fırsatı doğurmaktadır. Özellikle mülkünü acil satmak zorunda olan ev sahipleriyle yapılan görüşmelerde ilan bedelinin altında rakamlara anlaşma sağlamak mümkün olabilmektedir. Ancak uzmanlar sadece fiyat düşüşüne odaklanarak hareket edilmemesi, binanın teknik durumu ve olası tadilat bütçesinin mutlaka göz önünde bulundurulması gerektiği konusunda uyarılarda bulunmaktadır.
Mülkünü satmayı planlayan ev sahipleri için de pazarda yeni bir strateji gerekmektedir. Uzmanlar, uzun süre ilanda bekleyip zaman kaybı yaşamak yerine piyasaya en baştan gerçekleşmiş satış verilerine dayanan gerçekçi fiyatlarla girilmesini tavsiye etmektedir. Satış öncesinde yapılacak ufak bakımlar, tapu ve iskân gibi yasal evrakların eksiksiz hazırlanması ve yapı güvenliğini gösteren raporların sunulması, konutların daha kısa sürede ve hedefelenen değerde el değiştirmesini sağlamaktadır.
