Gayrimenkul sektöründe son dönemde sıklıkla karşılaşılan mülk devirleri ve erken tahliye süreçlerine dair yargı dünyasından iki devrim niteliğinde adım geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından karara bağlanan iki ayrı dosya, hem ev sahiplerini hem de kiracıları doğrudan etkileyen hukuki netlikler kazandırdı. Yargının verdiği bu kararlar, mülkiyet değişiminde kira bedelinin kime ödeneceği ve sözleşme fesih ihbarlarına uyulmaması durumunda ödenecek tazminat miktarlarına dair bağlayıcı ilkeleri gün yüzüne çıkardı.
Söz konusu kararlar, Türkiye genelindeki tüm sulh hukuk ve asliye hukuk mahkemeleri için rehber niteliği taşırken tarafların haklarını güvence altına almayı hedefliyor. Kiralanan taşınmazların satışı sonrasında yaşanan karmaşalar ile bildirimde bulunmadan mülkü boşaltan kiracıların sorumlulukları, yüksek mahkemenin incelemesiyle yasal bir zemine oturtuldu.
Satışı Yapılan Mülkün Kira Geliri Yeni Sahibine Devredilecek
Bursa ilinde meydana gelen ilk hukuki uyuşmazlıkta, kiracısı bulunan bir konutu satın alan B.K. isimli vatandaş, tapu devri sonrasında kira bedelinin eski mülk sahibine ödenmesi üzerine konuyu yargıya taşıdı. Kiracının satış işleminden haberdar olmasına rağmen bir aylık kira tutarını eski ev sahibinin banka hesabına yatırması üzerine yeni malik, haksız tahsil edilen 13500 TL tutarındaki paranın iadesi için icra takibi başlattı. Eski malikin takibe itiraz etmesiyle başlayan dava sürecinde yerel mahkeme istemi reddetse de Adalet Bakanlığı konuyu kanun yararına temyiz ederek üst yargıya taşıdı.
İncelemeyi tamamlayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tapu devrinin gerçekleştiği andan itibaren eski malikin kira tahsil etme yetkisinin sona erdiğini açıkça belirtti. Taşınmazın 18 Aralık 2023 tarihinde satıldığını ve peşin ödenen kiranın bu tarihten sonraki günlere denk gelen kısmının yeni malike aktarılması gerektiğini vurgulayan yüksek mahkeme, yerel mahkemenin kararını oy birliğiyle bozdu. Karar doğrultusunda, devir sonrasında peşin alınan paranın kalan günlere ait payı yeni mülk sahibine ödenmek zorundadır.
Habersiz Taşınan Kiracıya Sözleşmedeki Süre Kadar Fatura Kesilecek
Yüksek mahkemenin gündemine gelen ikinci önemli dosya ise ticari bir gayrimenkulün erken tahliyesine ilişkin oldu. Lojistik deposu olarak 5 yıllığına kiralanan ve son aylık kirası 140630 Dolar olan bir iş yerinde, kiracı şirket sözleşmede yer alan 6 ay öncesinden haber verme şartına uymadan taşınmazı aniden boşalttı. Mülk sahibinin açtığı tazminat davasında yerel mahkeme, alanın yeniden kiraya verilebileceği makul süreyi 1 ay olarak belirleyip buna göre tazminat hesabı yaparken, Bölge Adliye Mahkemesi de bu hükmü onayladı.
Ancak Yargıtay, sözleşmede açıkça kararlaştırılan fesih ihbar sürelerinin mahkemeler tarafından re'sen kısaltılamayacağını ifade ederek kararı bozdu. Tarafların özgür iradeleriyle imzalanan metindeki 6 aylık bildirim süresinin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiğine hükmeden Daire, kiracının tam 6 aylık kira bedeli tutarında tazminat ödemesine karar verdi. Bu hüküm, taraflar arasında yazılı olarak belirlenen özel şartların mahkeme takdirinden daha öncelikli olduğunu kanıtladı.
Hukukçulardan Sözleşme Şartlarına Ve Ödeme Kanallarına Dikkat Uyarısı
Gündeme oturan emsal kararları değerlendiren hukuk uzmanları, gayrimenkul kiralama ve satın alma süreçlerinde yazılı metinlerin hayati önem taşıdığını belirtiyor. Kiralanan bir konut veya iş yeri el değiştirdiğinde kiracıların mutlaka yeni tapu kaydını incelemesi ve ödemeleri doğrudan yeni hak sahibinin hesabına yapması gerektiği ifade ediliyor. Eski mülk sahiplerinin devir sonrasında tahsilat yapmaya devam etmesinin hukuki sorumluluk doğurduğu ve ödenen meblağların %100 oranında iadesinin zorunlu olduğu hatırlatılıyor.
Diğer yandan erken tahliye planı yapan kiracıların, sözleşmede yazılı olan bildirim sürelerine strictly riayet etmeleri gerektiğinin altı çiziliyor. İhbar şartına uyulmadan yapılan ani tahliyelerde, gayrimenkulün boş kaldığı süreye bakılmaksızın kontratta yazan sürenin tamamı kadar kira tazminatı ödeme riski bulunuyor. Bu nedenle uzmanlar, mülk boşaltma kararı alındığında bildirimlerin noter kanalıyla veya yazılı belgelerle zamanında yapılmasını tavsiye ediyor.
