Türkiye genelinde milyonlarca konut sahibini ve kiracıyı yakından ilgilendiren hukuki düzenlemelerde yeni bir döneme girildi. Yargıtay tarafından verilen son emsal karar, apartmanlarda kat maliklerinin kendi isteklerine göre yaptırdığı dış cephe müdahalelerine ağır yaptırımlar getiriyor. Yüksek mahkeme, bina mimari projesine aykırı şekilde monte edilen cam balkon sistemleri ile zemin katlara yerleştirilen demir parmaklıkların, komşuların şikayeti üzerine sökülmesine hükmetti. Karar, kat mülkiyeti hukukunda ortak alan kavramının sınırlarını net bir şekilde çizerken, gayrimenkul sektöründe de geniş bir yankı uyandırdı.
Son yıllarda güvenlik gerekçesiyle zemin katlara takılan demir korumalar ile yaşam alanını genişletmek amacıyla yapılan cam balkon uygulamaları oldukça yaygınlaşmıştı. Ancak mahkeme, bu yapıların binanın dış estetiğini bozduğunu ve yasal izinler alınmadan inşa edildiğini vurguladı. Sulh Hukuk Mahkemelerine yapılacak tek bir başvuru ile eski hale getirme sürecinin başlatılabileceği belirtildi. Kararın ardından Türkiye genelindeki binlerce binada projesiz ve izinsiz yapılan tadilatların tek tek sökülmesi bekleniyor.
Dış Cephede Ruhsatsız Değişiklikler Hukuka Aykırı Sayıldı
Yargıtay incelemesinde yer alan temel hukuki dayanak, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tanımlanan mimari bütünlük kuralı oldu. Mevzuata göre kat malikleri, gayrimenkulün ana yapısını, mimari projesini ve dış görünüşünü titizlikle korumakla yükümlü tutuluyor. Onaylı mimari projede yer almayan, bina dış cephesine sonradan eklenen ve ana yapının görünümünü değiştiren her türlü müdahale hukuken ihlal olarak değerlendiriliyor. Bu kapsamda projesiz yapılan cam kapatma veya demir aksam ekleme işlemleri yasa dışı statüye düşüyor.
Apartman yaşamında sıklıkla karşılaşılan kişisel tadilatlar, bireysel mülkiyet sınırlarını aşarak ortak alan haklarına müdahale anlamı taşıyor. Yüksek yargı, balkonların tapu kayıtlarında bağımsız bölümün iç alanı olarak değil, binanın dış cephesiyle bütünleşmiş ortak kullanım alanı şeklinde tanımlandığına dikkat çekiyor. Dolayısıyla bir daire sahibinin kendi balkonu üzerinde dilediği gibi mimari değişiklik yapma hakkı bulunmuyor. İzin alınmadan gerçekleştirilen her türlü uygulama, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ettiği gerekçesiyle söküm kararına konu ediliyor.
Cam Balkon Sistemlerinde Beşte Dört Niteliğinde Çoğunluk Şartı
Ev sahipleri arasında şeffaf veya katlanabilir malzemelerin yasal mevzuatın dışında kaldığına dair yanlış bir algı bulunuyordu. Yargıtay kararı, kullanılan malzemenin niteliğine bakılmaksızın tüm kapatma işlemlerinin aynı hukuki kurallara tabi olduğunu kesin bir dille ortaya koydu. Balkonun alüminyum, PVC veya cam malzeme ile kapatılmış olması yasal sorumluluğu ortadan kaldırmıyor. Yapılan işlemin kalıcı veya sökülebilir olması da mahkemenin bakış açısını değiştirmiyor.
Bina yönetim planında aksine açık bir madde yer almadığı sürece, bir daire sahibinin balkonunu kapatabilmesi için kat maliklerinin en az %80 oranında yazılı onayını alması gerekiyor. Bu oran sağlanmadan veya apartman genel kurulunda resmi karar defterine işlenmeden yapılan tüm cam balkon sistemleri kaçak yapı statüsünde değerlendiriliyor. Yalnızca bir tek komşunun dahi itiraz edip dava açması durumunda, mahkeme projesiz yapılan bu sistemlerin tamamen kaldırılmasına karar veriyor.
Zemin Kat Parmaklıklarında Güvenlik Ve Tırmanma Riski Değerlendirmesi
Zemin ve birinci katlarda ikamet eden vatandaşların hırsızlık vakalarına karşı önlem amacıyla taktırdığı demir parmaklıklar da yüksek yargının radarına takıldı. Kararda, maliklerin kendi can ve mal güvenliklerini koruma arzusunun makul olduğu ancak bu durumun üst katlardaki komşuların güvenliğini tehlikeye atamayacağı ifade edildi. Özellikle yatay veya bombeli tasarlanan demir parmaklıkların, hırsızlar için adeta bir merdiven işlevi görerek üst dairelere tırmanmayı kolaylaştırdığı tespit edildi.
Mahkeme, bir daire sahibinin kendi güvenliğini sağlarken diğer kat maliklerinin emniyetini riske atamayacağını net bir kararla kayıtlara geçirdi. Tırmanmaya elverişli yapıda tasarlanan demir korumalıklar, güvenlik sağlamak yerine bina genelinde bir güvenlik açığı oluşturduğu gerekçesiyle söküm listesine eklendi. Zemin kat sahiplerinin demir parmaklık yaptırabilmesi için de yine tüm binanın mimari onayını alması ve üst katlara erişimi kolaylaştırmayacak özel tasarımlar tercih etmesi zorunlu hale getirildi.
Mahkemelerin Söküm Kararı Vermesindeki Temel Gerekçeler
Yargı mercilerinin eski hale getirme davalarında söküm kararı verirken dikkate aldığı kriterler detaylandırıldı. İlk ve en önemli gerekçe olarak binanın onaylı mimari ruhsatına aykırılık gösteriliyor. Belediye arşivlerinde yer alan orijinal projede bulunmayan ve bina estetiğini bozan her türlü müdahale, mahkemeler tarafından doğrudan iptal nedeni sayılıyor. Ruhsata aykırı yapılan tüm eklemeler, binanın özgün mimarisini bozduğu için yasal korumadan mahrum kalıyor.
Diğer bir ana gerekçe ise kat maliklerinin %80 oranındaki yazılı izin belgesinin ibraz edilememesi olarak öne çıkıyor. Dava sürecinde davalı tarafın bu belgeyi sunamaması halinde mahkemeler başkaca bir incelemeye gerek duymaksızın söküm kararı veriyor. Ayrıca parmaklıkların dikey yerine tırmanmaya uygun biçimde monte edilmesi ve bina genelinde estetik uyumsuzluk yaratması da kararların yasal temelini oluşturuyor. Bu kriterlere uymayan tüm yapıların tahliye ve söküm masrafları da işlemi yaptıran daire sahibine yüklenecek
