Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gayrimenkul hukuku ve kira ilişkilerinde milyonlarca ev sahibi ile kiracıyı yakından ilgilendiren kritik bir emsal karara imza attı. Yüksek Mahkeme, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracılarla sonradan imzalanan yeni kira sözleşmelerinin, kira tespit davası açmak için gerekli olan 5 yıllık yasal süreyi her durumda sıfırlamayacağına hükmetti.
Kira Tespitinde 5 Yıl Kuralı Otomatik Sıfırlanmıyor
Uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biri, tarafların mevcut kira ilişkisi devam ederken şartları güncellemek amacıyla yeni bir sözleşme imzalamasıdır. Yerel mahkemeler ve Bölge Adliye Mahkemeleri (İstinaf), yeni sözleşme tarihini baz alarak 5 yıllık sürenin henüz dolmadığı gerekçesiyle emsal/rayiç bedel üzerinden kira tespiti (hak ve nesafet) taleplerini reddedebiliyordu.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu yaklaşımı bozarak son noktayı koydu. Karara göre:
· Yeni bir sözleşme yapılmış olsa dahi, belirlenen yeni kira bedeli güncel piyasa rayicinin ve emsallerin altında kalıyorsa taraflar arasındaki eski kira ilişkisinin devam ettiği kabul edilecek.
· Yenilenen sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi dikkate alınarak 5 yıllık sürenin dolup dolmadığı hesaplanacak.
İlk Sözleşme Tarihi Araştırılacak
Yargıtay kararının gerekçesinde, hâkimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında taraflar arasındaki gerçek kira ilişkisinin başlangıç tarihini detaylıca araştırması gerektiği vurgulandı.
Sözleşmedeki belirsizliklerin giderilmesi gerektiğini belirten Yüksek Mahkeme, sırf ara dönemde yeni bir sözleşme metni düzenlendi diye yıllardır süregelen kira ilişkisinin görmezden gelinemeyeceğini ifade etti. İlk derece mahkemesinin kararını ev sahibi (davacı kiraya veren) yararına bozan Yargıtay, ilk sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl geçmişse şartların oluşması halinde hak ve nesafet ilkesine göre yeni kiranın tespit edilmesi gerektiğini belirtti.
Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Kararın Önemi
Özellikle 10-15 yıldır aynı taşınmazda ikamet eden kiracılar açısından bu içtihat büyük önem taşıyor:
· Sözleşme Yenileme Yanılgısı: Taraflar sadece tarih güncellemek veya IBAN/ücret revizesi yapmak amacıyla yeni sözleşme imzaladıklarında 5 yıllık sürenin baştan başlayacağını düşünebiliyordu. Yargıtay kararı ile bu yanılgı ortadan kaldırıldı.
· Hak ve Nesafet İndirimi: İlk sözleşmeden itibaren 5 yıl dolmuşsa, ara sözleşme tarihine bakılmaksızın mahkeme emsal araştırması yapıp eski kiracı indirimini de uygulayarak güncel ve adil kira bedelini belirleyebilecek.
